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Hinweis 189 ErbStH 2003

Hinweis 189 (2)
Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück
Beispiel:
Ein zuvor unbebautes Grundstück (Größe 800 m2, Bodenrichtwert 1.1.1996: umgerechnet 100 EUR/m2) wird mit einem Einfamilienhaus bebaut und zum 1.2.2003 verschenkt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten von 50.000 EUR angefallen. Nach Bezugsfertigkeit des Einfamilienhauses ist eine übliche Miete von jährlich 6.000 EUR anzusetzen. Die gesamten Herstellungskosten betragen 200.000 EUR. Hieraus ergibt sich ein Fertigungsgrad im Besteuerungszeitpunkt von 25 v.H.
Wert für das zuvor unbebaute Grundstück (§ 149 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 145 Abs. 3 BewG)800 m2 x 100 EUR/m2 x 80 v.H. = 64.000 EUR
Gebäudewert nach Beendigung der BaumaßnahmeÜbliche Miete von 6.000 EUR x Vervielfältiger 12,5 = 75.000 EUR
Zuschlag für ein Einfamilienhaus, das ausschließlich Wohnzwecken dient (20 v.H. von 75.000 EUR) + 15.000 EUR
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90.000 EUR
Davon 80 v.H. (= Gebäudewert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit) 72.000 EUR
Ansatz entsprechend dem Grad der Fertigstellung (25 v.H. von 72.000 EUR) + 18.000 EUR
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Grundstückswert 82.000 EUR
Errichtung eines Gebäudeteils auf einem bisher bebauten Grundstück
Beispiel:
Ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück, das 1.000 m2 groß ist und für das sich aus der Bodenrichtwertkarte ein Bodenrichtwert von umgerechnet 200 EUR/m2 ergibt, wird um einen Anbau erweitert. Der nachgewiesene Verkehrswert für das Grundstück in unbebautem Zustand beträgt nach dem Gutachten eines Sachverständigen 150.000 EUR. Der Eigentümer stirbt während der Bauphase; Besteuerungszeitpunkt ist der 2.2.2003. Die Herstellungskosten für den Anbau haben bis zu diesem Zeitpunkt 25.000 EUR betragen. Die Erben wenden nach dem Erbfall noch weitere 75.000 EUR an Herstellungskosten auf. Der Fertigstellungsgrad im Besteuerungszeitpunkt beträgt somit 25 v.H. Die durchschnittliche Jahresmiete des bereits vorhandenen Gebäudes, das im Besteuerungszeitpunkt 10 Jahre und nach Beendigung der Baumaßnahme 12 Jahre alt ist, beträgt 12.000 EUR (entspricht auch der Miete nach Fertigstellung des Anbaus). Für den Anbau ergibt sich nach Fertigstellung eine übliche Miete von 4.500 EUR. Der Anbau teilt aufgrund der Bauweise nicht das Schicksal des Hauptgebäudes (> R 174 Abs. 4 ).
Wert des bebauten Grundstücks nach Beendigung der Baumaßnahme
Durchschnittliche Jahresmiete für den Altbau 12.000 EUR x Vervielfältiger 12,5 = 150.000 EUR
Alterswertminderung (12 x 0,5 v.H. = 6 v.H. des Ausgangswerts) ./. 9.000 EUR
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Verbleiben 141.000 EUR
Übliche Miete für den Anbau nach Fertigstellung von 4.500 EUR x Vervielfacher 12,5 = + 56.250 EUR
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Grundstückswert 197.250 EUR
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme (Bauteil I)
Durchschnittliche Jahresmiete von 12.000 EUR x Vervielfältiger 12,5 = 150.000 EUR
Alterswertminderung (10 x 0,5 v.H. = 5 v.H. des Ausgangswerts) ./. 7.500 EUR
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Verbleiben 142.500 EUR
Mindestwert1.000 m2 x 200 EUR/m2 x 80 v.H. 160.000 EUR
Nachgewiesener niedriger Verkehrswert 150.000 EUR
Anzusetzen 150.000 EUR
Gebäudewert für den Anbau (Bauteil II) nach dem Grad der Fertigstellung im Besteuerungszeitpunkt
Übliche Jahresmiete von 4.500 EUR x Vervielfältiger 12,5 = 56.250 EUR
Bodenwertanteil (20 v.H. von 56.250 EUR) ./. 11.250 EUR
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Gebäudewertanteil für den Ausbau 45.000 EUR
Entsprechend dem Fertigstellungsgrad im Besteuerungszeitpunkt 25 v.H. von 45.000 EUR) + 11.250 EUR
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Grundstückswert einschließlich des im Bau befindlichen Gebäudeteils 161.250 EUR
Grundstückswert, abgerundet nach § 139 BewG 161.000 EUR
Hinweis 189 (3)
Ansatz des Höchstwerts
Beispiel:
Ein zuvor unbebautes Grundstück (Größe 800 m2, Bodenrichtwert 1.1.1996: umgerechnet 100 EUR/m2) wird mit einem Einfamilienhaus bebaut und zum 1.6.2003 verschenkt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten von 100.000 EUR angefallen. Nach Bezugsfertigkeit des Einfamilienhauses ist eine übliche Miete von jährlich 6.000 EUR anzusetzen. Die gesamten Herstellungskosten betragen 200.000 EUR. Hieraus ergibt sich ein Fertigungsgrad im Besteuerungszeitpunkt von 50 v.H.
Wert für das zuvor unbebaute Grundstück
(§ 149 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 145 Abs. 3 BewG)
800 m2 x 100 EUR/m2 x 80 v.H. = 64.000 EUR
Gebäudewert
Übliche Miete von 6.000 EUR x Vervielfältiger 12,5 = 75.000 EUR
Zuschlag für Einfamilienhäuser, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (20 v.H. von 75.000 EUR) + 15.000 EUR
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90.000 EUR
Davon 80 v.H. (= Gebäudewert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit) 72.000 EUR
Ansatz entsprechend dem Grad der Fertigstellung (50 v.H. von 72.000 EUR) + 36.000 EUR
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Grundstückswert 100.000 EUR
Höchstwert nach § 149 Abs. 1 Satz 4 BewG (= Grundstückswert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit) 90.000 EUR
Da der Wert des Grundstücks mit dem im Bau befindlichen Gebäude, ermittelt nach § 149 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 BewG , den Höchstwert nach § 149 Abs. 1 Satz 4 BewG übersteigt, ist als Grundstückswert der Höchstwert von 90.000 EUR anzusetzen.
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