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R 159 ErbStR 2003
Begriff des unbebauten Grundstücks Zu § 145 BewG

(1)

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden oder zur Nutzung vorgesehene Gebäude im Bau befindlich sind. Ist das Gebäude noch nicht bezugsfertig, richtet sich die Bewertung nach § 149 BewG (>  R 187 bis 191 ).

(2)

Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes ist davon abhängig, dass den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, die Wohnungen oder Räume zu benutzen. Im Besteuerungszeitpunkt müssen alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein. Geringfügige Restarbeiten, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z.B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde kommt es nicht an. Ist das Gebäude im Besteuerungszeitpunkt bezogen, begründet dies die widerlegbare Vermutung der Bezugsfertigkeit.

(3)

Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen. Sind z.B. Wohnungen im Erdgeschoss vor dem Besteuerungszeitpunkt, die übrigen Wohnungen jedoch erst danach bezugsfertig geworden, ist das Gebäude als nicht bezugsfertig anzusehen. Die Bewertung erfolgt nach § 149 BewG . Wird ein Gebäude abschnittsweise errichtet, ist die Entscheidung, ob ein bezugsfertiges Gebäude anzunehmen ist, nach der Verkehrsanschauung zu treffen. Demnach ist ein Einfamilienhaus als bezugsfertig anzusehen, wenn die Wohnräume im Erdgeschoss fertig gestellt sind und ein späterer Ausbau des Dachgeschosses möglich ist, damit jedoch vor dem Besteuerungszeitpunkt noch nicht begonnen worden ist. Sind bei einem Bürogebäude mehrere Geschosse bereits bezugsfertig, fehlt bei anderen allerdings noch der Innenausbau, ist das Gebäude insgesamt noch nicht bezugsfertig und somit nach § 149 BewG zu bewerten.

(4)

Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar , wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind ( § 145 Abs. 2 Satz 2 BewG ). Ein Gebäude ist dem Verfall preisgegeben, wenn der Verfall so weit fortgeschritten ist, dass das Gebäude nach objektiven Verhältnissen auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann. Die Verfallsmerkmale müssen an der Bausubstanz erkennbar sein und das gesamte Gebäude betreffen. Von einem Verfall ist auszugehen, wenn erhebliche Schäden an konstruktiven Teilen des Gebäudes eingetreten sind und ein Zustand gegeben ist, der aus bauordnungsrechtlicher Sicht die sofortige Räumung nach sich ziehen würde. Das ist stets der Fall, wenn eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde zur sofortigen Räumung des Grundstücks vorliegt; dabei ist gesondert zu prüfen, ob der Zustand von Dauer ist. Hingegen wirken sich behebbare Baumängel und Bauschäden sowie aufgestauter Reparaturbedarf infolge von unterlassenen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten regelmäßig nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung aus und betreffen nicht unmittelbar die Konstruktion des Gebäudes. Sie führen deshalb nicht dazu, ein Gebäude als dem Verfall preisgegeben anzusehen. Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die aufgrund von Umbauarbeiten vorübergehend nicht benutzbar sind, gilt das Grundstück als bebautes Grundstück. Nicht zu erfassen sind jedoch Gebäude, die infolge Entkernung keine bestimmungsgemäß benutzbaren Räume mehr enthalten, auch wenn dies nur vorübergehend der Fall ist. Ein Gebäude ist zerstört, wenn keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind.

(5)

Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut. Ein Gebäude kann keiner Nutzung zugeführt werden, wenn es aus bautechnischen Gründen nicht genutzt werden kann. Eine unbedeutende Nutzung liegt vor, wenn bei Grundstücken, die nach § 146 BewG zu bewerten wären, die erzielte  Jahresmiete oder übliche Miete weniger als 1 v.H. des Werts des unbebauten Grundstücks nach § 145 Abs. 3 BewG beträgt. Maßgebend ist vorbehaltlich § 146 Abs. 2 Satz 4 BewG die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Jahresmiete ( § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG ). Bei Grundstücken, die nach § 147 BewG zu bewerten wären, ist regelmäßig eine unbedeutende Nutzung anzunehmen, wenn die bebaute Fläche eingeschossiger Gebäude nicht mehr als 25 m2 beträgt.
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