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R 160 ErbStR 2003
Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken; Allgemeines Zu § 145 BewG

(1)

Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens, der den Wert der Außenanlagen einschließt. Bei der Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks ist vom Bodenrichtwert auszugehen ( § 145  Abs. 3 Satz 1 BewG ). Maßgebend ist der tatsächliche Zustand des Grundstücks im Besteuerungszeitpunkt ( § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG ). Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Zwecke der Bedarfsbewertung nach dem Baugesetzbuch auf den 1. Januar 1996 ermittelt. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen je Quadratmeter der unbebauten oder bebauten Grundstücksfläche ergeben. Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, die Bodenrichtwerte für Zwecke der Bedarfsbewertung flächendeckend für bebaute Grundstücke und bei unbebauten Grundstücken zumindest für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland ( § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ) festzustellen und den Finanzämtern mitzuteilen ( § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG ). Werden Bodenrichtwerte nicht flächendeckend ausgewiesen, haben die Gutachterausschüsse im Bedarfsfall eine den steuerlichen Anforderungen genügende, ergänzende Bodenrichtwertermittlung zum 1. Januar 1996 durchzuführen.

(2)

Sollten für Bauerwartungsland und Rohbauland keine Bodenrichtwerte ermittelt worden sein, ist der Wert dieser Grundstücksflächen aus den Bodenrichtwerten vergleichbaren Baulands abzuleiten. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen (>  § 4  Abs. 2 WertV ). Ist damit zu rechnen, dass die Flächen in absehbarer Zeit (>  Abschnitt 2 Abs. 7 BewR Gr ) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß § 69 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig mit 25 v.H. des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies vergleichbares Bauland angesetzt. Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30 , 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind ( § 4 Abs. 3 WertV ). Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden ( § 69 BewG ). Bei der Ermittlung des Bodenwerts für Bruttorohbauland, das die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets umfasst, ist regelmäßig von 50 v.H. des Bodenrichtwerts erschließungsbeitragsfreier vergleichbarer Baulandflächen auszugehen; Nettorohbauland ist regelmäßig mit 75 v.H. dieses Werts anzusetzen.
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