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R 171 ErbStR 2003
Ansatz der üblichen Miete Zu § 146 BewG

(1)

Die übliche Miete ist nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile
  • innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums zeitweise nicht genutzt waren,
  • von dem Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt wurden,
  • an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wurden,
  • an Angehörige ( § 15 AO ) oder an Arbeitnehmer ( § 1 LStDV ) des Eigentümers vermietet waren.
Wegen der Zeiten der Nichtnutzung >  R 170  Abs. 3 .

(2)

Der Ansatz der üblichen Miete bei der Nutzung durch den Eigentümer oder dessen Familie gilt nicht nur bei der Überlassung von Wohnräumen, sondern auch für die Überlassung von gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen. Deshalb ist z.B. das vom Grundstückseigentümer selbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. Die übliche Miete ist auch dann anzusetzen, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an. Erfolgt die Nutzungsüberlassung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers gegen Zahlung einer Miete, ist statt der Jahresmiete stets die übliche Miete anzusetzen. Das gilt auch, wenn die tatsächlich vereinbarte Miete nur geringfügig von der üblichen Miete abweicht. Wird ein Grundstück oder ein Grundstücksteil nicht an Angehörige oder Arbeitnehmer, sondern an andere Personen verbilligt oder überhöht vermietet, führt dies nicht zum Ansatz der üblichen Miete. Es bleibt vielmehr bei der tatsächlich vereinbarten Miete. Auf den Umfang der Abweichung zwischen der tatsächlich vereinbarten Miete zur üblichen Miete kommt es nicht an.

(3)

Bei der üblichen Miete handelt es sich um die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird ( § 146 Abs. 3 Satz 2 BewG ). Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen (>  R 168 Abs. 1 ). Bei der Mietableitung für frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen, außer Betracht. Mieten für Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind, können ebenfalls nicht herangezogen werden. Es bestehen keine Bedenken, die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei Bedarf aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.
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