Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank ( § 558e BGB ) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden. Bei Garagen ist als übliche Miete regelmäßig ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen.

Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten kommt insbesondere in Betracht, wenn

• 1.
  sich die eigengenutzten und die vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt befinden. Die übliche Miete kann bei vergleichbarer Ausstattung aus den vereinbarten Jahresmieten abgeleitet werden. Dies ist auch bei einem Zweifamilienhaus möglich, in dem eine Wohnung vermietet und eine Wohnung eigengenutzt ist, wenn beide Wohnungen in ihrer Ausstattung vergleichbar sind und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen ist. Entsprechendes gilt, wenn dieselbe Wohnung während des Mietermittlungszeitraums zeitweise vermietet und zeitweise eigengenutzt war;
• 2.
  der Steuerpflichtige Eigentümer mehrerer Objekte ist, die in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem eigengenutzten Objekt belegen sind. Auch hier kann die übliche Miete aus den Vergleichsmieten der vermieteten Objekte abgeleitet werden. Dazu muss der Steuerpflichtige die Vergleichsobjekte dem Finanzamt benennen;
• 3.
  dem Finanzamt Vergleichsmieten vorliegen, z.B. aus ertragsteuerlichen Unterlagen. § 30 AO ist zu beachten.

Liegt ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe bzw. nach den §§ 558c , 558d BGB erstellter Mietspiegel vor, kann bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen zurückgegriffen werden, wenn dieser Mietspiegel für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt gilt. Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, dass sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten. Sofern der Mietspiegel Mietentgelte einschließlich der Betriebskosten ausweist, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen herausgerechnet werden.

In Ausnahmefällen kann der Steuerpflichtige die übliche Miete durch ein Mietgutachten nachweisen. Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen.

Bei Eigennutzung oder vergleichbarer Nutzung nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG während des dreijährigen Mietermittlungszeitraums ist die übliche Miete grundsätzlich für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt zu ermitteln und in eine Durchschnittsmiete umzurechnen. Wird die übliche Miete aus einem Mietspiegel abgeleitet, der für die letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt gilt, kann davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um eine Durchschnittsmiete handelt.

Wird die übliche Miete für Grundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen aus Vergleichsmieten für Mietwohngrundstücke abgeleitet, ist ein angemessener Zuschlag anzusetzen, der sich in erster Linie nach den Vorgaben des Mietspiegels richtet. Auch in diesen Fällen ist der Grundstücksausgangswert um den Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG zu erhöhen.

Bei aufwändig gestalteten Wohngrundstücken kommt eine Bewertung als Sonderfall im Sinne des § 147 BewG nicht in Betracht (>  R 178 Abs. 2 ). Die besondere Ausstattung oder Gestaltung des Grundstücks ist bei der Schätzung der üblichen Miete angemessen zu berücksichtigen.