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R 189 ErbStR 2003
Wertermittlung im Ertragswertverfahren Zu § 149 BewG

(1)

Für das Grundstück mit den im Bau befindlichen Gebäuden oder Gebäudeteilen ist bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren der Wert des Grundstücks unter Ansatz der üblichen Miete zu ermitteln, die nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes zu erzielen wäre ( § 149 Abs. 1 Satz 1 BewG ). Der Wert des Grundstücks im Zustand der Bebauung ergibt sich bei der Bewertung im Ertragswertverfahren, indem dem Wert vor Beginn der Baumaßnahme (>  R 188  Abs. 2 ) der Wert der noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile nach den Verhältnissen im Besteuerungszeitpunkt hinzugerechnet wird. Dabei ist vom Grad der Fertigstellung im Besteuerungszeitpunkt auszugehen, der sich aus dem Verhältnis der vom Beginn der Baumaßnahme bis zum Besteuerungszeitpunkt angefallenen Herstellungskosten zu den gesamten Herstellungskosten nach Abschluss der Baumaßnahme ergibt. Abbruchkosten für auf dem Grundstück vor Beginn der Baumaßnahme vorhandene Gebäude oder Gebäudeteile rechnen unabhängig von ihrer ertragsteuerlichen Beurteilung nicht zu den Herstellungskosten im Sinne des Satzes 3; auf den Zahlungsabfluss kommt es für die Ermittlung des Fertigstellungsgrades nicht an. Stehen die nach dem Besteuerungszeitpunkt anfallenden Herstellungskosten noch nicht fest, können sie unter Heranziehung von Kostenvoranschlägen und dergleichen geschätzt werden. Bei Erwerb einer in Bau befindlichen Eigentumswohnung können hilfsweise die im Kaufvertrag festgelegten, vom Baufortschritt abhängigen Kaufpreisraten herangezogen werden. Gegebenenfalls kann die Feststellung des Grundstückswerts bis zur Schlussrechnung vorläufig im Sinne des § 165 AO durchgeführt werden.

(2)

Bei Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück (>  R 188 Abs. 2 Satz 3 ) ist der Wert der neu geschaffenen Gebäude oder Gebäudeteile im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit mit 80 v.H. des Grundstückswerts nach Fertigstellung der im Bau befindlichen Gebäude oder Gebäudeteile anzusetzen. Bei Erweiterung eines bereits bebauten Grundstücks (>  R 188 Abs. 2 Satz 5 ) ist der Wert der neu geschaffenen Gebäude oder Gebäudeteile mit 80 v.H. des Grundstückswerts anzusetzen, der sich unter Ansatz der üblichen Miete ergibt, die nach Bezugsfertigkeit des neu geschaffenen Gebäudes oder Gebäudeteils zu erzielen wäre. Der Wert nach Satz 1 oder 2 ist unter Berücksichtigung des Fertigstellungsgrades im Besteuerungszeitpunkt als Wert der noch nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile im Besteuerungszeitpunkt dem Wert vor Beginn der Baumaßnahme hinzuzurechnen.

(3)

Der Wert nach Absatz 1 und 2 darf den Wert des Grundstücks, der nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes anzusetzen wäre, nicht übersteigen ( § 149  Abs. 1 Satz 4 BewG ). Der Höchstwert kommt stets in den Fällen in Betracht, in denen das Grundstück bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren nach Beendigung der Baumaßnahme mit dem Mindestwert ( § 146 Abs. 6 BewG ) angesetzt wird.
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