Wichtiger Hinweis

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Hinweis 21.2 EStH 2006

Bauherrenmodell
  • Zur Abgrenzung zwischen Werbungskosten, Anschaffungskosten und Herstellungskosten >BMF vom 20.10.2003 (BStBl I S. 546),
  • >Fonds, geschlossene,
  • Schuldzinsen, die auf die Zeit zwischen Kündigung und Auseinandersetzung im Zusammenhang mit einer Beteiligung an einer Bauherrengemeinschaft entfallen, sind Werbungskosten, selbst wenn Einnahmen noch nicht erzielt worden sind (>BFH vom 4.3.1997 - BStBl II S. 610).
Drittaufwand
>H 4.7
Eigenaufwand für ein fremdes Wirtschaftsgut
>H 4.7
Einkünfteerzielungsabsicht
>BMF vom 8.10.2004 (BStBl I S. 933)
Einnahmen
  • Zahlungen, die wegen übermäßiger Beanspruchung, vertragswidriger Vernachlässigung oder Vorenthaltung einer Miet- oder Pachtsache geleistet werden (>BFH vom 22.4.1966 - BStBl III S. 395, vom 29.11.1968 - BStBl 1969 II S. 184 und vom 5.5.1971 - BStBl II S. 624),
  • Guthabenzinsen aus einem Bausparvertrag, die in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit einem der Einkunftserzielungsabsicht dienenden Grundstück stehen (>BFH vom 9.11.1982 - BStBl 1983 II S. 172 und BMF vom 28.2.1990 - BStBl I S. 124).
  • Abstandszahlungen eines Mietinteressenten an Vermieter für Entlassung aus Vormietvertrag (>BFH vom 21.8.1990 - BStBl 1991 II S. 76),
  • Von einem Kreditinstitut oder einem Dritten (z.B. Erwerber) erstattete Damnumbeträge, die als Werbungskosten abgezogen worden sind (>BFH vom 22.9.1994 - BStBl 1995 II S. 118). Dies gilt auch, wenn die Damnumbeträge im Rahmen der Nutzungswertbesteuerung abgezogen worden sind (>BFH vom 28.3.1995 - BStBl II S. 704). Keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn das Damnum nur einen unselbständigen Rechnungsposten für die Bemessung einer Vorfälligkeitsentschädigung darstellt (>BFH vom 19.2.2002 - BStBl 2003 II S. 126).
  • Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt (>BFH vom 14.12.1999 - BStBl 2000 II S. 197).
  • Vermietet ein Arbeitnehmer ein in seinem Haus oder seiner Wohnung gelegenes, von ihm genutztes Büro an seinen Arbeitgeber, erzielt er daraus nur dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Nutzung des Büros im vorrangigen Interesse seines Arbeitgebers erfolgt; in den übrigen Fällen ist die "Mietzahlung" als Arbeitslohn zu versteuern (>BMF vom 13.12.2005 - BStBl 2006 I S. 4).
  • Mietzahlungen des Arbeitgebers für eine vom Arbeitnehmer an den Arbeitgeber vermietete Garage, in der ein Dienstwagen untergestellt wird (>BFH vom 7.6.2002 - BStBl II S. 829).
  • Öffentliche Fördermittel (Zuschüsse oder nicht rückzahlbare Darlehen), die ein Bauherr im Rahmen des sog. Dritten Förderungsweges für Belegungs- und Mietpreisbindungen erhält (>BFH vom 14.10.2003 - BStBl 2004 II S. 14).
  • Entgelte für die Inanspruchnahme eines Grundstücks im Zuge baulicher Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück, selbst wenn das Grundstück mit einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bebaut ist (>BFH vom 2.3.2004 - BStBl II S. 507).
  • Mietentgelte, die der Restitutionsberechtigte vom Verfügungsberechtigten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG erlangt (>BFH vom 11.1.2005 - BStBl II S. 480).
Erbbaurecht
  • Vom Erbbauberechtigten neben Erbbauzins gezahlte Erschließungsbeiträge fließen dem Erbbauverpflichteten erst bei Realisierung des Wertzuwachses zu (>BFH vom 21.11.1989 - BStBl 1990 II S. 310). Der Erbbauberechtigte kann die von ihm gezahlten Erschließungskosten nur verteilt über die Laufzeit des Erbbaurechtes als Werbungskosten abziehen (>BMF vom 16.12.1991 - BStBl I S. 1011),
  • Geht das vom Erbbauberechtigten in Ausübung des Erbbaurechts errichtete Gebäude nach Beendigung des Erbbaurechts entsprechend den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages entschädigungslos auf den Erbbauverpflichteten über, führt dies beim Erbbauverpflichteten zu einer zusätzlichen Vergütung für die vorangegangene Nutzungsüberlassung (>BFH vom 11.12.2003 - BStBl 2004 II S. 353).
Erhaltungsaufwand
  • Erhaltungsaufwendungen nach Beendigung der Vermietung und vor Beginn der Selbstnutzung sind grundsätzlich keine Werbungskosten. Ein Abzug kommt ausnahmsweise in Betracht, soweit sie mit Mitteln der einbehaltenen und als Einnahme erfassten Mieterkaution finanziert werden, oder wenn sie zur Beseitigung eines Schadens gemacht werden, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt, insbesondere eines mutwillig vom Mieter verursachten Schadens (>BFH vom 11.7.2000 - BStBl 2001 II S. 784),
  • Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen, die noch während der Vermietungszeit an einem anschließend selbstgenutzten Gebäude durchgeführt werden, sind grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 10.10.2000 - BStBl 2001 II S. 787). Sie sind ausnahmsweise dann nicht als Werbungskosten abziehbar, wenn die Maßnahmen für die Selbstnutzung bestimmt sind und in die Vermietungszeit vorverlagert werden. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn sie bei bereits gekündigtem Mietverhältnis objektiv nicht zur Wiederherstellung oder Bewahrung der Mieträume und des Gebäudes erforderlich sind (>BMF 26.11.2001 - BStBl I S. 868),
  • Zur Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen >R 21.1 und R 6.4.
Ferienwohnung
>BMF vom 8.10.2004 (BStBl I S. 933)
Finanzierungskosten
  • Die dingliche Belastung von Grundstücken mit Hypotheken oder Grundschulden begründet für sich allein keinen wirtschaftlichen Zusammenhang des Darlehens mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Maßgebend ist vielmehr der tatsächliche Verwendungszweck. Schuldzinsen für ein durch eine Hypothek auf einem weiteren Grundstück gesichertes Darlehen sind daher bei dem Grundstück zu berücksichtigen, für das das Darlehen verwendet wurde (>BFH vom 6.10.2004 - BStBl 2005 II S. 324). Nimmt der Stpfl. ein Darlehen auf, um Grundschulden, die er als Sicherheit für fremde Schulden bestellt hat, abzulösen, sind die für dieses Darlehen aufgewendeten Zinsen und Kreditkosten nicht als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (>BFH vom 29.7.1997 - BStBl II S. 772),
  • Unterlässt es der Stpfl., einen allgemeinen Betriebskredit nach Aufgabe seines Betriebes durch Veräußerung eines früheren Betriebsgrundstücks zu tilgen und vermietet er stattdessen das Grundstück vermögensverwaltend, so wird die Verbindlichkeit bis zur Höhe des Grundstückswertes Privatvermögen. Die darauf entfallenden Schuldzinsen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (>BFH vom 19.8.1998 - BStBl 1999 II S. 353). Gleiches gilt, wenn der allgemeine Betriebskredit durch ein neues Darlehen abgelöst wird (>BFH vom 25.1.2001 - BStBl II S. 573),
  • Finanzierungskosten für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der späteren Bebauung und Vermietung des Gebäudes besteht (>BFH vom 8.2.1983 - BStBl II S. 554). Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist auch bei Erwerb von Bauerwartungsland nicht ausgeschlossen, wenn der Stpfl. damit rechnen kann, dass er das Grundstück in absehbarer Zeit bebauen darf und er seine erkennbare Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen versucht (>BFH vom 4.6.1991 - BStBl II S. 761),
  • Zum Schuldzinsenabzug bei einem Darlehen für die Herstellung oder Anschaffung eines teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes (>BMF vom 16.4.2004 - BStBl I S. 464),
  • Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Steht die Vorfälligkeitsentschädigung dagegen mit der Veräußerung des Grundstücks im Zusammenhang, kommt ein Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung selbst dann nicht in Betracht, wenn mit dem abgelösten Darlehen sofort abziehbare Aufwendungen finanziert worden sind oder wenn mit dem Veräußerungserlös eine andere Einkunftsquelle (z.B. ein anderes Mietobjekt) begründet wird; >H 20.1 (>BFH vom 6.12.2005 - BStBl 2006 II S. 265),
  • Schuldzinsen, die auf die Zeit nach Beendigung der Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entfallen, sind nicht als Werbungskosten abziehbar, wenn die Kreditmittel der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten gedient haben (>BFH vom 16.9.1999 - BStBl 2001 II S. 528),
  • Schuldzinsen, die nach Zwangsversteigerung eines zuvor vermieteten Grundstücks entstehen, weil der Versteigerungserlös nicht zur Tilgung des zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aufgenommenen Kredits ausreicht, sind nicht als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 12.11.1991 - BStBl 1992 II S. 289),
  • Nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit gezahlte Schuldzinsen für Kreditmittel, die zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten während der Vermietungsphase verwendet worden sind, sind als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Es kommt nicht darauf an, ob ein etwaiger Veräußerungserlös zur Schul-dentilgung ausgereicht hätte (>BMF vom 3.5.2006 - BStBl I S. 363).
  • Zu den Schuldzinsen gehören auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme und sonstige Kreditkosten einschließlich der Geldbeschaffungskosten. Danach sind auch Notargebühren zur Besicherung eines Darlehens (>BFH vom 1.10.2002 - BStBl 2003 II S. 399) oder Abschlussgebühren eines Bausparvertrags, der bestimmungsgemäß der Ablösung eines Finanzierungsdarlehens zum Erwerb einer vermieteten Immobilie dient (>BFH vom 1.10.2002 - BStBl 2003 II S. 398) als Werbungskosten abziehbare Schuldzinsen,
  • Damnum oder Zinsbegrenzungsprämie können im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen werden, soweit § 42 AO dem nicht entgegensteht (>BMF vom 19.4.2000 - BStBl I S. 484). Dem Veräußerer erstattete Damnumbeträge gehören beim Erwerber zu den Anschaffungskosten und sind nicht als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 17.2.1981 - BStBl II S. 466),
  • Nehmen Ehegatten gemeinsam ein gesamtschuldnerisches Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes auf, das einem von ihnen gehört, sind die Schuldzinsen in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Eigentümerehegatten abziehbar, gleichgültig aus wessen Mitteln sie gezahlt werden (>BFH vom 2.12.1999 - BStBl 2000 II S. 310),
  • Nimmt ein Ehegatte allein ein Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes auf, das dem anderen Ehegatten gehört, sind die vom Nichteigentümerehegatten gezahlten Schuldzinsen nicht abziehbar. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümerehegatte für das Darlehen eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernimmt und die auf seinem Gebäude lastenden Grundpfandrechte als Sicherheit einsetzt. Die Schuldzinsen können jedoch abgezogen werden, wenn der Eigentümerehegatte sie aus eigenen Mitteln bezahlt, z. B. wenn er seine Mieteinnahmen mit der Maßgabe auf das Konto des anderen Ehegatten überweist, dass dieser daraus die Schuldzinsen entrichten soll (>BFH vom 2.12.1999 - BStBl 2000 II S. 310 und S. 312),
  • Sind Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes, das einem Ehegatten gehört, teils von den Eheleuten gemeinschaftlich, teils allein vom Nichteigentümerehegatten aufgenommen worden und wird der Zahlungsverkehr für die Immobilie insgesamt über ein Konto des Nichteigentümerehegatten abgewickelt, so werden aus den vom Eigentümerehegatten auf dieses Konto geleiteten eigenen Mitteln (hier: Mieteinnahmen) vorrangig die laufenden Aufwendungen für die Immobilie und die Schuldzinsen für die gemeinschaftlich aufgenommenen Darlehen abgedeckt. Nur soweit die eingesetzten Eigenmittel (Mieteinnahmen) des Eigentümerehegatten darüber hinaus auch die allein vom Nichteigentümerehegatten geschuldeten Zinsen abzudecken vermögen, sind diese Zinsen als Werbungskosten des Eigentümerehegatten abziehbar (>BFH vom 4.9.2000 - BStBl 2001 II S. 785),
  • Wird eine durch ein Darlehen finanzierte Immobilie veräußert und unter Aufrechterhaltung des Darlehens nur ein Teil des Verkaufserlöses dazu verwendet, durch die Anschaffung einer anderen Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können aus dem fortgeführten Darlehen nicht mehr an Schuldzinsen als Werbungskosten abgezogen werden als dem Anteil der Anschaffungskosten der neuen Immobilie an dem gesamten Verkaufserlös entspricht (>BFH vom 8.4.2003 - BStBl II S. 706),
  • Schuldzinsen, die der Erwerber eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks vereinbarungsgemäß für den Zeitraum nach dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren bis zur später eintretenden Fälligkeit des Kaufpreises an den Veräußerer zahlt, sind als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 27.7.2004 - BStBl II S. 1002).
Fonds, geschlossene
  • Zur Abgrenzung zwischen Werbungskosten, Anschaffungskosten und Herstellungskosten >BMF vom 20.10.2003 (BStBl I S. 546).
  • Provisionsrückzahlungen, die der Eigenkapitalvermittler Fondsgesellschaftern gewährt, mindern die Anschaffungskosten der Immobilie, weil die Provisionszahlungen zu den Anschaffungskosten gehören (>BFH vom 26.2.2002 - BStBl II S. 796).
Negative Einnahmen
Mietentgelte, die der Verfügungsberechtigte nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG an den Restitutionsberechtigten herausgibt, sind im Jahr des Abflusses negative Einnahmen (>BFH vom 11.1.2005 - BStBl II S. 456).
Nießbrauch und andere Nutzungsrechte
Zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung des Nießbrauchs und anderer Nutzungsrechte bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung >BMF vom 24.7.1998 (BStBl I S. 914) unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 9.2.2001 (BStBl I S. 171) und vom 29.5.2006 (BStBl I S. 392) .
Sinngemäße Anwendung des § 15a EStG
  • Zur Haftung und zur Unwahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung >BMF vom 30.6.1994 (BStBl I S. 355),
  • Bei der Ermittlung des Ausgangswertes für die Höhe der verrechenbaren Werbungskostenüberschüsse gemäß § 15a Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG der Gesellschafter einer KG mit positiven Einkünften aus Kapitalvermögen und negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind die Einkünfte aus Kapitalvermögen einzubeziehen (>BFH vom 15.10.1996 - BStBl 1997 II S. 250).
Treuhandverhältnisse
  • Zur Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei Treuhandverhältnissen >BMF vom 1.9.1994 (BStBl I S. 604),
  • Zur sinngemäßen Anwendung von § 15a Abs. 5 Nr. 2 EStG bei Treuhandverhältnissen >BFH vom 25.7.1995 (BStBl 1996 II S. 128).
Werbungskosten
  • >Erhaltungsaufwand,
  • >Finanzierungskosten,
  • Nach Wohnungseigentumsgesetz an Verwalter gezahlte Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind erst bei Verausgabung dieser für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 26.1.1988 - BStBl II S. 577),
  • Als dauernde Last zu beurteilende wiederkehrende Leistungen zum Erwerb eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks führen nur in Höhe des in ihnen enthaltenen Zinsanteils zu sofort abziehbaren Werbungskosten; in Höhe des Barwerts der dauernden Last liegen Anschaffungskosten vor, die, soweit der Barwert auf das Gebäude entfällt, in Form von AfA als Werbungskosten abziehbar sind (>BFH vom 9.2.1994 - BStBl 1995 II S. 47),
  • Aussetzungszinsen für Grunderwerbsteuer eines zur Erzielung von Mieteinkünften dienenden Gebäudes gehören zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten (>BFH vom 25.7.1995 - BStBl II S. 835),
  • Gesondertes Honorar für tatsächlich nicht erbrachte Architektenleistung gehört nicht zu den Herstellungskosten eines später errichteten anderen Gebäudes, sondern ist als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 8.9.1998 - BStBl 1999 II S. 20),
  • Vergütungen für einen ausschließlich zur Vermögenssorge bestellten Betreuer stellen Werbungskosten bei den mit dem verwalteten Vermögen erzielten Einkünften dar, sofern die Tätigkeit des Betreuers weder einer kurzfristigen Abwicklung des Vermögens noch der Verwaltung ertraglosen Vermögens dient (>BFH vom 14.9.1999 - BStBl 2000 II S. 69),
  • >Zweitwohnungssteuer.
  • Auch nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht können vorab entstandene vergebliche Werbungskosten abziehbar sein, wenn sie getätigt worden sind, um sich aus einer gescheiterten Investition zu lösen und so die Höhe der vergeblich aufgewendeten Kosten zu begrenzen (>BFH vom 15.11.2005 - BStBl 2006 II S. 258 und vom 7.6.2006 - BStBl II S. 803).
Keine Werbungskosten
  • Aufwendungen für Gebäude, dessen Erträge einem anderen als dem Eigentümer zuzurechnen sind, auch wenn in absehbarer Zeit mit anderweitiger Zurechnung zu rechnen ist (>BFH vom 30.7.1985 - BStBl 1986 II S. 327),
  • Aufwendungen zur Schadensbeseitigung, zu denen sich der Verkäufer im Kaufvertrag über sein Mietwohngrundstück verpflichtet hat (>BFH vom 23.1.1990 - BStBl II S. 465),
  • Zahlungen anteiliger Grundstückserträge an den geschiedenen Ehegatten auf Grund eines Scheidungsfolgevergleichs zur Regelung des Zugewinnausgleichs >BFH vom 8.12.1992 (BStBl 1993 II S. 434),
  • Veruntreute Geldbeträge durch einen Miteigentümer >BFH vom 20.12.1994 (BStBl 1995 II S. 534),
  • Aufwendungen für die geplante Veräußerung eines Grundstücks, auch wenn das Grundstück tatsächlich weiterhin vermietet wird (>BFH vom 19.12.1995 - BStBl 1996 II S. 198),
  • Aufwendungen, die auf eine Zeit entfallen, in der der Stpfl. die Absicht hatte, die angeschaffte oder hergestellte Wohnung selbst zu beziehen, auch wenn er sich anschließend zu deren Vermietung entschlossen hat (>BFH vom 23.7.1997 - BStBl 1998 II S. 15),
  • Aufwendungen eines mit einem vermieteten Grundstück Beschenkten, die auf Grund eines Rückforderungsanspruchs des Schenkers wegen Verarmung gemäß § 528 Abs. 1 BGB geleistet werden (>BFH vom 19.12.2000 - BStBl 2001 II S. 342),
  • Aufwendungen, die allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietwohnobjekts veranlasst oder die im Rahmen einer Grundstücksveräußerung für vom Verkäufer zu erbringende Reparaturen angefallen sind; dies gilt auch dann, wenn die betreffenden Arbeiten noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden (>BFH vom 14.12.2004 - BStBl 2005 II S. 343),
  • im Restitutionsverfahren nach dem VermG zum Ausgleich von Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an einem rückübertragenen Gebäude geleistete Zahlungen (>BFH vom 11.1.2005 - BStBl II S. 477),
  • Abstandszahlungen an den Mieter zur vorzeitigen Räumung der Wohnung, wenn der Vermieter deren Nutzung zu eigenen Wohnzwecken beabsichtigt (>BFH vom 7.7.2005 - BStBl II S. 760).
Verrechenbare Werbungskostenüberschüsse
Bei der Ermittlung des Ausgangswertes für die Höhe der verrechenbaren Werbungskostenüberschüsse gemäß § 15a Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG der Gesellschafter einer KG mit positiven Einkünften aus Kapitalvermögen und negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind die Einkünfte aus Kapitalvermögen einzubeziehen (>BFH vom 15.10.1996 - BStBl 1997 II S. 250).
Zweitwohnungssteuer
Zweitwohnungssteuer ist mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 15.10.2002 - BStBl 2003 II S. 287).
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