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Steuer-Lexikon

Anschaffung von Wohneigentum


Die Grundförderung des § 10e EStG oder die Zulage nach dem Eigenheimzulagengesetz kann nur derjenige in Anspruch nehmen, der eine eigene Wohnung oder Eigentumswohnung hergestellt (= Bauherr) oder angeschafft (= Käufer) hat. Dies ist regelmäßig die Person, die als Eigentümer im zivilrechtlichen Sinne oder als wirtschaftlicher Eigentümer die Herstellungs-/Anschaffungskosten getragen hat. ( Eigenheimzulage - Anspruchsberechtigung )
Eigentum i.S.d. BGB liegt immer dann vor, wenn der Anspruchsberechtigte/Steuerpflichtige
  • als zivilrechtlicher Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet,
  • das zivilrechtliche Eigentum an seinem bebauten Grundstück oder einer Eigentumswohnung erwirbt,
  • in Ausübung eines dinglichen Rechts an einem unbebauten Grundstück (z.B. als Nießbraucher) ein Gebäude herstellt ( § 95 Abs. 1 S. 3 BGB ),
  • als Erbbauberechtigter ein Gebäude herstellt oder ein in Ausübung des Erbbaurechts errichtetes Gebäude erwirbt.
Steuerbegünstigungen nach § 10e EStG bzw. nach dem Eigenheimzulagengesetz können bei Erwerb eines Gebäudes ab dem Tag in Anspruch genommen werden, an dem Nutzen, Lasten und Gefahren auf den Erwerber übergehen (siehe auch BMF, 10.02.1998 - IV B 3 - EZ 1010 - 11/98, BStBl  I 1998, 190). Der Tag der Grundbucheintragung bzw. der Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags sind unerheblich.
Herr Emsig hat am 01.12.1997 einen Kaufvertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung abgeschlossen. In dem Vertrag ist vereinbart, dass am 15.12.1997 Nutzen und Lasten auf Herrn Emsig übergehen. Die Eigentumsumtragung im Grundbuch erfolgt am 15.03.1998.
Lösung:
Herr Emsig hat ab dem 15.12.1997 Anspruch auf Gewährung der Eigenheimzulage.
Wirtschaftliches Eigentum liegt immer dann vor, wenn der Grundstückseigentümer durch vertragliche Vereinbarung oder aus anderen Gründen für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Gebäude ausgeschlossen ist ( § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO ). Das ist nur dann anzunehmen, wenn der Herausgabeanspruch des zivilrechtlichen Eigentümers keine wirtschaftliche Bedeutung mehr hat oder kein Herausgabeanspruch besteht.
Begünstigtes wirtschaftliches Eigentum liegt z.B. vor
  • bei Bestellung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts,
  • bei Überlassung der Wohnung auf Grund eines Mietkaufvertrags
    (vgl. BFH, 12.09.1991 - III R 233/90, BStBl II 1992, 182),
  • bei einem vor Beginn der Errichtung des Gebäudes vereinbarten vererblichen Nutzungsrecht für die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes
    (vgl. BFH, 27.11.1996 - X R 92/92, BStBl II 1998, 97).
Probleme ergeben sich in diesem Zusammenhang häufig, wenn ein Grundstück oder Gebäude im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder von Dritten (z.B. Eltern) unentgeltlich erworben wird.
Die Steuervergünstigungen des § 10e EStG und des Eigenheimzulagengesetzes setzen nämlich voraus, dass der Steuerpflichtige für den Erwerb des Grundstücks oder Gebäudes ein Entgelt aufgewendet hat, was aber beim Erwerb im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder der Erbauseinandersetzung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist.
Wird eine Wohnung im Rahmen eines Erbfalls erworben, so ist die Anschaffung des Erblassers dem Rechtsnachfolger (= Erbe) zuzurechnen. Das bedeutet, falls der Erblasser die Wohnung noch nicht länger als acht Jahre erworben bzw. gebaut hat, kann der Erbe die Steuerbegünstigung nach § 10e EStG bzw. dem Eigenheimzulagengesetz in Anspruch nehmen, falls er die Wohnung nach dem Erbfall zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Wird eine Wohnung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge übertragen und hat der Beschenkte (vorgenommene Erbe) keine Aufwendungen zu tragen, so handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerb. Dieser Erwerb ist nicht begünstigt. Er ist selbst dann nicht begünstigt, wenn der Rechtsvorgänger die Wohnung noch nicht länger als acht Jahre gekauft oder errichtet hat.
Wird bei der Übertragung einer Wohnung im Rahmen der vorweggenommen Erbfolge eine Ausgleichszahlung an die Geschwister bzw. eine Schuldübernahme vereinbart, stellen diese Verbindlichkeiten Anschaffungskosten der übertragenen Wohnung dar.
Wird eine Wohnung unentgeltlich vom Alleineigentümer-Ehegatten in das Alleineigentum des anderen Ehegatten übertragen, liegt auch eine nichtbegünstigte unentgeltliche Übertragung vor. Falls der bisherige Eigentümerehegatte jedoch für seine Wohnung eine Steuerbegünstigung nach § 10e EStG oder nach dem Eigenheimzulagengesetz erhalten hat, so ist ihm die bisherige Förderung weiter zu gewähren.
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