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Steuer-Lexikon

Ausbauten und Erweiterungen


  • Rechtslage ab 01.01.2004
    Ausbauten und Erweiterungen werden nicht mehr gefördert. Bauherren, die vor dem 01.01.2004 mit der Herstellung begonnen haben, haben noch Anspruch auf Eigenheimzulage nach den alten Regelungen des Eigenheimzulagengesetzes über den gesamten Förderzeitraum von acht Jahren (vgl. unter 2.)
  • Rechtslage bis 31.12.2003
    Für Ausbauten und Erweiterungen, die an einer eigenen Wohnung durchgeführt werden, und anschließend zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder unentgeltlich an Angehörige überlassen werden, kann eine Eigenheimzulage gewährt werden. Ausbauten und Erweiterungen, die auf Grund eines vor dem 01.01.1996 eingereichten Bauantrags errichtet worden sind, erfolgt an Stelle der Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz eine Steuerbegünstigung nach § 10e EStG . ( Eigenheimzulage - Wohneigentumsförderung )
    Bemessungsgrundlage für die Förderungen sind die Herstellungskosten. Aufwendungen für den Grund und Boden werden nicht berücksichtigt. Die Zulage sowie die Begünstigung nach § 10e EStG werden acht Jahre lang gewährt.
    Die Förderung nach dem EigZulG beträgt:
    Bauantrag nach dem 31.12.1996 2,5 %, höchstens 1.278 EUR
    Bauantrag nach dem 31.12.1995 und vor dem 01.01.1997 5 %, höchstens 2.556 EUR
    Die Steuerbegünstigung nach § 10e EStG beträgt in den ersten 4 Jahren 6 % der Herstellungskosten, maximal jedoch 10.124 EUR, und in den darauf folgenden 4 Jahren 5 % der Herstellungskosten, maximal 8.437 EUR, sodass die Höchstbemessungsgrundlage 168.733 EUR beträgt.
    Ausbauten und Erweiterungen werden nur dann gefördert, wenn durch die Baumaßnahmen Wohnfläche geschaffen wird, die voll in die Wohnflächenberechnung nach den §§ 42 - 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) mit einzubeziehen ist.
    Die Begriffe Ausbau und Erweiterung sind aus dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) abgeleitet.
    Nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG liegt ein Ausbau vor, wenn
    1. 1.
      ein Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut wird,
    2. 2.
      unter wesentlichem Bauaufwand Räume zu Wohnräumen umgewandelt werden, die bisher nicht Wohnzwecken dienten,
    3. 3.
      unter wesentlichem Bauaufwand ein Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten, erfolgt.
    Zu 1.
    Jeder Dachgeschossausbau als Wohnraum ist ein begünstigter Ausbau. Unmaßgeblich ist es, wie viel Wohnfläche geschaffen wird.
    Zu 2.
    Werden Räume, die bisher bereits vorhanden waren aber nicht Wohnzwecken sondern anderen Zwecken dienten, zu Wohnräumen umgebaut, so liegt immer dann ein begünstigter Ausbau vor, wenn auch wesentlicher Bauaufwand angefallen ist. Dieses ist dann der Fall, wenn die Baukosten mindestens 1/3 der Kosten eines vergleichbaren Neubaus ausmachen. Für eine solche Umwandlung kommen nur Räume in Betracht, die bisher nicht voll auf die Wohnfläche nach § 42 Abs. 4 II. BV angerechnet worden sind.
    Zu 3.
    Werden Wohnräume, die an sich voll in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, die aber infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, in der Weise umgebaut werden, dass hierdurch eine Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten erreicht wird. Die vorhandenen Wohnräume müssen also ihre Eignung zu Wohnzwecken durch eine Änderung der Wohngewohnheiten und nicht durch Altersabnutzung oder Verwahrlosung verloren haben.
    Nach § 17 Abs. 2 II. WoBauG liegt eine Erweiterung vor, wenn
    • neuer Wohnraum durch Aufstockung des Gebäudes oder
    • neuer Wohnraum durch Anbau an ein Gebäude
    geschaffen wird.
    Ein begünstigter Ausbau liegt z.B. vor bei:
    • Dachgeschossausbau
    • Anbau an ein Haus
    • Erstellung eines beheizbaren Wintergartens
    • Erstellung von nachträglichen Sanitärräumen, wenn sich diese innerhalb der Wohnung befinden und nicht in Zusammenhang mit der Erstellung eines Schwimmbads oder einer Sauna stehen
    • Erstellung eines Abstellraums, Trockenraums, Hauswirtschaftsraums, wenn sich diese Räume innerhalb der Wohnung befinden.
    Kein begünstigter Ausbau liegt z.B. vor bei:
    • nachträgliche Erstellung einer Garage
    • Erstellung eines Carports (BFH, 07.02.1996 - X R 12/93, BStBl II 1996, 360)
    • Erstellung eines Wintergartens ohne Heizung
    • Errichtung eines freistehenden Wintergartens (BFH, 02.06.1999 - X R 16/96, BStBl II 1999, 596)
    • freistehendes Gartenhaus
    • nachträgliche Erstellung eines Abstellraums/Trockenraums außerhalb der Wohnung (BFH, 07.02.1996 - X R 12/93, BStBl II 1996, 360)
    • nachträgliche Erstellung eines Schwimmbads (BFH, 08.03.1995 - X R 74/94, BStBl II 1996, 352)
    • nachträgliche Erstellung einer Sauna
    • Umbau eines zur Wohnung gehörenden Abstellraums z.B. zur Küche oder zum Badezimmer.
    Garagen werden nach § 42 Abs. 4 II. BV nicht mit in die Wohnfläche einbezogen. Aus diesem Grunde sind Garagen, die nachträglich errichtet werden, nicht nach dem EigZulG begünstigt. Garagen, die auf Grund eines vor dem 01.01.1996 gestellten Bauantrags errichtet werden/worden sind, sind nach der Steuerbegünstigung des § 10e EStG begünstigt.
    Werden Ausbauten und Erweiterungen an einer Wohnung durchgeführt, für die noch eine Steuerbegünstigung nach § 10e EStG gewährt bzw. die noch unter die Nutzungswertbesteuerung nach § 52 Abs. 21 Satz 2 i.V.m. § 21 Abs. 2 EStG fällt oder eine Eigenheimzulage gewährt wird, können nicht neben diesen Förderungen gewährt werden. Verheiratete Ehepartner haben die Möglichkeit auf die Förderung des bisherigen Objekts zu verzichten, und den Ausbau oder die Erweiterung als zweites Objekt zu fördern. Gleichzeitig stellen die Ausbau- oder Erweiterungskosten nachträgliche Herstellungskosten dar.
    Florian Müller (ledig) hat im Jahr 1994 ein Einfamilienhaus zum Preis von 138.049 EUR (Grundstückspreis 40.903 EUR) hergestellt. Im Jahr 1996 baut er das Dachgeschoss als Wohnraum aus (Kosten 40.903 EUR).
    Lösung:
    Es handelt sich bei dem Dachgeschossausbau um nachträgliche Herstellungskosten . Der Dachausbau führt nicht zu einem eigenen, nach § 10 Abs. 2 EStG oder dem EigZulG begünstigten Objekt, sondern erhöht die Bemessungsgrundlage nach § 10e Abs. 2 EStG im Jahr 1997:
    Bemessungsgrundlage 199.404 EUR
    begünstigt sind jedoch höchstens 168.733 EUR
    § 10e Abs. 1 EStG im Jahr 2004:
    Bemessungsgrundlage 138.049 EUR
    Wert Grund und Boden 20.452 EUR
    nachträgliche Herstellungskosten 40.903 EUR
    -----------
    Gleichzeitig kann Florian Müller die nicht ausgeschöpften Abzugsbeträge für die nachträglichen Herstellungskosten aus den Kalenderjahren 1994 - 1999 geltend machen, da diese als zu Beginn des Begünstigungszeitraums entstanden gelten.
    Abwandlung
    Florian Müller ist verheiratet und hat bisher noch keinen Objektverbrauch.
    Ansonsten wie oben
    Lösung:
    In diesem Fall kann Florian Müller wählen, ob er die Ausbaukosten als nachträgliche Herstellungskosten gefördert erhalten möchte, oder ob er für die angefallenen Kosten die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen möchte. Falls er sich für die Eigenheimzulage entscheiden würde, hätte er jedoch auch Objektverbrauch.
    Ausbauten und Erweiterungen, die auf Grund eines nach dem 31.12.1996 eingereichten Bauantrags errichtet werden, können nur noch bis zu 50 % der Bemessungsgrundlage gefördert werden.
    Der verheiratet Herr Emsig baut im Jahr 1997 das Dachgeschoss seines Einfamilienhauses für 20.452 EUR aus. Er hat vier Kinder.
    Lösung:
    Herr Emsig erhält folgende Förderung:
    1997: 2,5 % von 20.452 EUR + 4 x 767 EUR = 3.579 EUR
    1998: 3.579 EUR
    1999: 3.068 EUR
    Ab dem Jahr 2000 - 2004 erhält Herr Emsig keine Eigenheimzulage, da er bereits 50 % seiner tatsächlichen Kosten erhalten hat (10.226 EUR). Aus demselben Grunde erhält er für 1999 nur einen gekürzten Betrag von 3.068 EUR.
    Maßgeblich für die Frage, welcher Fördersatz Anwendung findet, ist der Beginn der Herstellung. Nach § 19 Abs. 4 EigZulG gilt als Herstellungsbeginn bei Objekten, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird.
    Wird nach Fertigstellung der Baumaßnahme der erforderliche Bauantrag bei der Baubehörde eingereicht ( Schwarzbauten ), ist der Beginn der tatsächlichen Baumaßnahme als maßgeblicher Baubeginn anzusehen.
    A baut ab Februar 1996 das Dachgeschoss seines EFH aus. Ab Fertigstellung im November 1996 nutzt er es zu eigenen Wohnzwecken. Die erforderliche Baugenehmigung reicht er am 01.03.1997 bei der zuständigen Baubehörde ein.
    Lösung:
    Da A den Dachgeschossausbau bereits im Jahr 1996 fertig gestellt hat, ist in diesem Fall der tatsächliche Beginn der Baumaßnahmen 02/96 als Baubeginn maßgeblich.
    A erhält damit für den Dachgeschossausbau einen Fördersatz i.H.v. 5 % seiner HK ( § 9 Abs. 2 Satz 1 EigZulG i.V.m. § 19 Abs. 3 und 4 EigZulG ).
    Abwandlung
    A hat mit dem Dachgeschossausbau im September 1996 begonnen und vor Fertigstellung im Mai 1997 den Bauantrag im Januar 1997 gestellt.
    Lösung:
    In diesem Fall ist der Tag, an dem der Bauantrag gestellt worden ist maßgeblich, da der Bauantrag noch vor Fertigsteichillung der Baumaßnahme gestellt worden ist. Weil der Bauantrag nach dem 31.12.1996 gestellt worden ist (Januar 1997), kann A nur einen Fördersatz i.H.v. 2,5 % seiner HK, höchstens 1.278 EUR als Fördergrundbetrag erhalten.

    Praxistipp

    Bei größeren An- und Ausbauten kann es sich im Einzelfall empfehlen, durch eine Änderung der Bauplanung die Einschränkungen für Ausbauten und Erweiterungen zu umgehen. Erforderlich ist, dass nicht die bisher vorhandene Wohnung durch neuen Wohnraum erweitert wird, sondern dass eine neue zusätzliche Wohnung durch die Umbaumaßnahme entsteht. Die neue Wohnung (auch 1-Zimmer-Raum) muss nicht vollständig in dem Altbau belegen sein. Zulässig ist es vielmehr, einzelne Räume des bisherigen Gebäudes in die neue Wohnung einzubeziehen. Die nachträglichen Aufwendungen an der bisherigen Wohnung zuzüglich des Werts der Eigenleistung müssen jedoch den Wert der Altbausubstanz übersteigen (BMF, 10.02.1998 - IV B 3 - EZ 1010 - 11/98, BStBl I 1998, 190, Tz. 11 u. 12). Bei Wohnungen, mit deren Herstellung der Anspruchsberechtigte nach dem 31.12.1997 begonnen hat, sind jedoch bei dieser Gegenüberstellung die typischen Erhaltungsaufwendungen außer Ansatz zu lassen (Tz. 12 S. 3 des BMF-Schreibens vom 10.02.1998, a.a.O).
    Der Vorteil dieser Gestaltung liegt darin, dass die neue Wohnung nach den allgemeinen Grundsätzen des EigZulG mit 5 % der Herstellungskosten zuzüglich die Anschaffungskosten des Grund und Bodens gefördert werden. Eine Begrenzung der Förderung auf die Hälfte der Herstellungskosten entfällt ebenfalls. Die zusätzlichen Kosten für eine solche Planung müssen jedoch mit den steuerlichen Vorteilen gegen gerechnet werden.
    Die Eheleute A und B bauen im Jahr 1997 an ihrem Einfamilienhaus das Dachgeschoss aus. Es entsteht dadurch bewertungsrechtlich eine neue Wohnung.
    Das Dachgeschoss ist über einen eigenen Eingang zu erreichen.
    Die nachträglichen Herstellungskosten betragen 15.339 EUR. Der Wert der einbezogenen Altbausubstanz beträgt 12.782 EUR. Der steuerliche Restwert der einbezogenen Altbausubstanz beträgt 10.226 EUR. Der Anteil des Grund und Bodens beträgt 7.669 EUR. A und B haben zwei Kinder.
    Durch den Dachgeschossausbau entsteht eine neue Wohnung. Die nachträglichen Umbaukosten übersteigen den Wert der Altbausubstanz. Die Eheleute A und B erhalten die Eigenheimzulage für eine neue Wohnung i.S.d. § 2 Abs. 1 EStG i.H.v. 5 % der Herstellungskosten zuzüglich Anteil Grund und Boden. Gegenüberstellung der Förderung für eine neue Wohnung bzw. für einen Dachgeschossausbau:
    EigZul für eine neue Wohnung EigZul für einen Dachgeschossausbau
    gesamte Förderung 25.565 EUR 7.669 EUR
    Bemessungsgrundlage(BMG) § 8 Satz 1 EigZulG: § 8 Satz 2 EigZulG:
    Herstellungskosten 15.339 EUR Herstellungskosten 15.339 EUR
    Anteil GruBo 7.336 EUR
    Restwert 10.226 EUR
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    BMG 33.234 EUR
    Fördergrundbetrag § 9 Abs. 2 EigZulG (5 % von 33.234 EUR=) 1.662 EUR (2,5 % von 15.339 EUR=) 383 EUR
    Kinderzulage § 9 Abs. 5 EigZulG (2 x 767 EUR=) 1.534 EUR (2 x 767 EUR=) 1.534 EUR
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    Jährliche EigZul 3.196 EUR 1.917 EUR
    Summe der möglichen Förderung nach § 9 Abs. 6 EigZulG  (8 x 3.196 EUR=)25.565 EUR max. 33.234 EUR  (8 x 1.917 EUR=) 15.339 EUR max. 7.669 EUR
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