Steuer-Lexikon

Baudenkmal


  • Allgemeines
    Für Gebäude, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Regelungen Baudenkmäler sind, gelten je nach Art der Nutzung folgende steuerliche Vergünstigungen:
    • § 7i EStG : Erhöhte Abschreibungen für vermietete Baudenkmäler,
    • § 10f EStG : Erhöhter Sonderausgabenabzug für selbstgenutzte Baudenkmäler.
    Erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG setzen den Einsatz des Gebäudes zur Einkunftserzielung voraus. Für selbst bewohnte oder unentgeltlich überlassene Gebäude kommt der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG infrage. Dient ein Gebäude weder der Einkunftserzielung (z.B. bei Liebhaberei) noch eigenen Wohnzwecken, kann der Sonderausgabenabzug nach § 10g EStG zum Zuge kommen (Schmidt/Kulosa § 7i Rz. 1).
  • Erhöhte Absetzung nach § 7i EStG
    Vorraussetzungen für die erhöhte Absetzung sind:
    • Es muss sich um Baumaßnahmen an einem Gebäude oder Gebäudeteil im Inland handeln, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist ( § 7i Abs. 1 Satz1 EStG ).
    • Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung als Baudenkmal oder zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich sein. Sinnvolle Nutzung ist eine Nutzung, welche die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ( § 7i Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG ).
    • Sowohl die Baudenkmaleigenschaft als auch die Erforderlichkeit der Maßnahme müssen von der Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden ( § 7i Abs. 2 EStG ).
    • Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden durchgeführt werden ( § 7i Abs. 1 S. 6 EStG ).
    • Wenn das Baudenkmal zum Betriebsvermögen eines Gewerbetreibenden gehört, der gesetzlich zur Buchführung verpflichtet ist oder freiwillig Bücher führt und Abschlüsse macht, ist weitere Voraussetzung die Aufnahme des Wirtschaftsguts in ein besonderes, laufend zu führendes Verzeichnis mit Nachweis bestimmter Angaben. Grund dafür ist, dass die Inanspruchnahme einer erhöhten Absetzung ein steuerliches Wahlrecht im Sinne von § 5 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz EStG darstellt.
    Die erhöhten Absetzungen betragen
    • in den ersten 8 Jahren jeweils 9 %
    • und in den darauf folgenden 4 Jahren 7 %
    der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.

    Praxistipp

    Bei der Abschreibung handelt es sich um einen Jahresbetrag, der auch dann in voller Höhe berücksichtigt wird, wenn die Anschaffung oder Herstellung im laufenden Jahr erfolgt.
    Für die Absetzungen nach § 7i EStG besteht ein Wahlrecht. Die Baudenkmäler können abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG so abgeschrieben werden. Es handelt sich um erhöhte Absetzungen. § 7a EStG ist daher zu beachten.
    Soweit Anschaffungskosten für Baumaßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt werden, können hiervon erhöhte Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden 11 Jahren abgezogen werden ( § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG ). Hierbei handelt es sich um anschaffungsnahen Aufwand zur Sanierung im Rahmen von Erwerbermodellen (Schmidt/Kulosa EStG § 7i Rz. 4).
    Der Kaufpreis des Erwerbers eines Baudenkmals ist nicht begünstigt. Führt daher der Veräußerer begünstige Baumaßnahmen durch und rechnet er die Aufwendungen in den Kaufpreis ein, sind erhöhte Absetzungen nur in einem Jahr möglich. Daher sollten Verträge in Erwerbermodellen so gestaltet werden, dass die Erwerber die erforderlichen Baumaßnahmen zur Erhaltung oder Nutzung i. S. von § 7i Abs. 1 EStG durchführen.
    Werden Zuschüsse aus öffentlichen Kassen zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gezahlt, so mindern diese die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ( § 7i Abs. 1 Satz 7 EStG ).

    Praxistipp

    Nicht ausgeschöpfte Abschreibungen können nicht in späteren Jahren nachgeholt werden.
    Nicht begünstigt sind baulich selbstständige Anlagen , die nicht Teil des Denkmals sind. Das sind Anlagen, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Denkmal stehen. Ob ein Zusammenhang besteht, entscheidet sich nach steuerlichen Grundsätzen. Die Bescheinigung der Denkmalbehörde hat insoweit keine Bindungswirkung (Schmidt/Kulosa § 7i Rz. 3; BFH, 14.01.2003 - IX R 72/00, BStBl II 2003, 916).
    Umgestaltung des Innenhofs, Neuerrichtung einer vom Denkmal getrennten Garage oder Tiefgarage.
    Erfüllt nur ein Teil eines Gebäudes die Voraussetzungen als Baudenkmal, kann es entsprechend erhöht abgesetzt werden ( § 7i Abs. 1 Satz 3 EStG ). Das kann auch für unselbstständige Gebäudeteile gelten.
    Kellergewölbe, Treppenhäuser, Fassaden, Decken, Fenster. Es sind nur die hierauf entfallenden Aufwendungen begünstigt.
    Gebäudeteile, die selbstständige Wirtschaftsgüter sind, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume werden entsprechend wie Gebäude behandelt ( § 7i Abs. 3 i. V. mit § 7h Abs. 3 EStG ).
    Erfüllt ein Gebäude oder Gebäudeteil für sich allein nicht die Voraussetzung als Baudenkmal, handelt es sich aber um den Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage, die nach den landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist (sogenannter Ensembleschutz ), kommen ebenfalls erhöhte Absetzungen infrage. Das kann bei solchen Baumaßnahmen geschehen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind ( § 7i Abs. 1 Satz 4 EStG ). Begünstigt sind hierbei nur Maßnahmen, die sich auf das äußere Erscheinungsbild beziehen. Baumaßnahmen im Innern des Gebäudes sind daher nicht erfasst.
    Neubaumaßnahmen werden durch § 7i EStG nicht begünstigt. Es geht um die Erhaltung eines bestehenden Denkmals (BFH, 14.01.2003 - IX R 72/00, BStBl II 2003, 916). Zu berücksichtigen ist hier aber die besondere Sichtweise des Denkmalschutzes. Im Bereich von § 7 Abs. 5 EStG werden Baumaßnahmen unter den Begriff des Neubaus gefasst, um sie nach dieser Vorschrift zu begünstigen. Würden sie als Neubaumaßnahmen im Sinne von § 7i EStG angesehen, wäre das nicht im Sinne des Denkmalschutzes. Daher stellen Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind und den Begriff des Neubaus im Sinne von § 7 Abs. 5 EStG erfüllen, z. B. die Erneuerung tragender Teile, keine Neubaumaßnahmen i.S.v. § 7i EStG dar (Schmidt/Kulosa EStG § 7i Rz. 5).
  • Erhaltungsaufwand
    Fällt bei einem vermieteten Baudenkmal Erhaltungsaufwand an, kann dieser auf 2 bis 5 Jahre verteilt und bei Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens als Betriebsausgaben sowie bei Wirtschaftsgütern des Privatvermögens als Werbungskosten abgezogen werden ( § 4 Abs. 8 , § 11b EStG ).
  • Sonderausgabenabzug bei selbstgenutztem Baudenkmal (§ 10f EStG)
    Nach § 10f EStG sind ausschließlich Baudenkmäler begünstigt, die eigenen Wohnzwecken dienen. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
    Nur natürliche Personen können den Sonderausgabenabzug geltend machen. Da die Aufwendungen an einem eigenen Gebäude durchgeführt werden müssen, ist Voraussetzung, dass derjenige, der die Aufwendungen geltend macht, Eigentümer oder wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes ist.
    Die übrigen Voraussetzungen zu § 7i EStG (s.o.) wie Einstufung als Baudenkmal, Bescheinigung und Abstimmung mit den Denkmalbehörden gelten entsprechend. Allerdings gilt die Begünstigung des § 10f EStG neben Herstellungskosten auch für Erhaltungsaufwendungen ( § 10f Abs. 2 EStG ).
    Die Aufwendungen für begünstigte Baumaßnahmen können im Jahr der Maßnahme und den 9 Folgejahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden. Das gilt aber nur, soweit das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird bzw. Teile hiervon unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden und die Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 10e EStG oder dem Eigenheimzulagengesetz einbezogen worden sind ( § 10f Abs. 1 Satz 2 bis 4 EStG ). Sind in dem Gebäude mehrere Wohnungen vorhanden, kommt es darauf an, inwieweit die Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.
    Sind die Voraussetzungen des § 11a Abs. 1 EStG in Verbindung mit § 7h Abs. 2 EStG oder des § 11b Satz 1 oder 2 EStG in Verbindung mit § 7i Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 EStG gegeben, kann auch Erhaltungsaufwand an einem eigenen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahmen und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden ( § 10f Abs. 2 EStG ).
    Bei § 10f EStG sind die normalen Anschaffungskosten nicht begünstigt.

    Praxistipp

    Es empfiehlt sich, Erhaltungsmaßnahmen eines renovierungsbedürftigen Baudenkmals nach dem Erwerb in eigener Regie vorzunehmen. Führt der bisherige Eigentümer die Renovierung durch, erhöht sich entsprechend der Kaufpreis. Den auf die Erhaltungsmaßnahme entfallenden Anteil kann der Erwerber nicht geltend machen, da er für ihn zu den Anschaffungskosten gehört und "normale" Anschaffungskosten bei § 10f EStG nicht begünstigt sind.
    Die Abzugsbeträge nach § 10f Abs. 1 und 2 EStG können nur bei einem Gebäude, im Falle der Zusammenveranlagung von Eheleuten bei zwei Gebäuden, in Anspruch genommen werden ( § 10f Abs. 3 EStG ). Da nach § 10f Abs. 5 EStG die vorangehenden Absätze 1 bis 4 auf Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind sowie auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden sind, gilt die Objektbeschränkung entsprechend auch für diese Objekte.
    Die Beschränkung bezieht sich nur auf das Objekt "Gebäude", "Gebäudeteil", "Eigentumswohnung", nicht aber auf die Baumaßnahme. Es können daher bei einem Objekt mehrere Baumaßnahmen, die gleichzeitig oder nacheinander, auch in verschiedenen selbstgenutzten Wohnungen, durchgeführt werden, nach § 10f Abs. 1 und/oder 2 EStG gefördert werden (Kirchhof/Lambrecht, EStG § 10f Rz. 5).
    Miteigentumsanteile an einem Gebäude stehen im Sinne des Objektverbrauchs einem Gebäude gleich. Erwirbt ein Miteigentümer, der für seinen Miteigentumsanteil bereits Abzugsbeträge in Anspruch genommen hat, einen Miteigentumsanteil an demselben Gebäude hinzu, kann er für von ihm durchgeführte und auf diesen Anteil entfallende Maßnahmen ebenfalls Abzugsbeträge in Anspruch nehmen ( § 10f Abs. 4 EStG ).
  • Sonderausgabenabzug für ein weder der Einkunftserzielung noch eigenen Wohnzwecken dienendes Baudenkmal (§ 10g EStG)
    Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen an eigenen schutzwürdigen Kulturgütern im Inland können nach § 10g EStG im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abgezogen werden,
    • soweit sie öffentliche oder private Zuwendungen oder etwaige aus diesen Kulturgütern erzielte Einnahmen übersteigen und
    • das Kulturgut in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang der wissenschaftlichen Forschung oder der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird. Dies ist nicht erforderlich, wenn zwingende Gründe des Denkmal- oder Archivschutzes dem Zugang entgegenstehen; hierfür ist eine Bescheinigung durch die zuständige Behörde erforderlich.
    Wenn es sich bei dem Kulturgut um ein Baudenkmal handelt, das der Einkunftserzielung oder eigenen Wohnzwecken dient, ist der Abzug nach den Gliederungspunkten 2, 3 und 4 (s.o.) zu prüfen.
    Begünstigt sind nur Maßnahmen zur Herstellung oder Erhaltung . Laufende Aufwendungen, z. B. für Strom, Versicherungen, Alarmanlagen, Räume und ähnliche laufenden Kosten können daher nicht abgesetzt werden. Auch Anschaffungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten sind nicht begünstigt. Nicht mehr im Zusammenhang mit einer Anschaffung stehende Maßnahmen einer vollständigen Generalüberholung können begünstigte Herstellungskosten sein. Die Maßnahmen müssen nach den Bestimmungen der Denkmalpflege erforderlich, mit der zuständigen Behörde abgestimmt und von dieser bescheinigt sein (Lippross, § 10g EStG, Rz. 15).
    Bei einem Nutzungswechsel zur Einkunftserzielung innerhalb des Abzugszeitraums sind noch nicht berücksichtigte Erhaltungsaufwendungen im Jahr des Übergangs wie Sonderausgaben abzuziehen ( § 10g Abs. 2 Satz 3 EStG ). Noch nicht verbrauchte Herstellungsaufwendungen sind ab Nutzungswechsel nach der für die Einkunftsart maßgebenden AfA abzuschreiben. Im Jahr des Nutzungswechsels ist zeitanteilig auf Sonderausgaben und Betriebsausgaben/Werbungskosten aufzuteilen. Die in einem Kalenderjahr nicht ausgenutzte Absetzung kann nicht nachgeholt werden. Nach einer Veräußerung geht der noch nicht berücksichtigte Erhaltungsaufwand verloren (Lippross, § 10g EStG, Rz. 21).
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