Hinweis

Die Einträge im Lexikon sind veraltet.

Steuer-Lexikon

Erbschaftsteuerreform - Bewertung des Grundvermögens


  • Allgemeines
    In bislang fünf gleich lautenden Erlassen haben die obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts Stellung genommen.
    • Der Erlass vom 30.03.2009, BStBl I 2009, 546 betrifft die Feststellung von Grundbesitzwerten, von Anteilswerten und von Betriebsvermögenswerten.
      Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 151 - 156 BewG und geht u.a. auf die gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten nach § 151 BewG ein.
    • Der Erlass vom 01.04.2009, BStBl I 2009, 552 betrifft die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes . Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 158 - 168 BewG . Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wird erläutert und vom Betriebsvermögen, vom übrigen Vermögen und vom Grundvermögen abgegrenzt. Weiter finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie Berechnungsbeispiele.
    • Der Erlass vom 05.05.2009, BStBl I 2009, 590 betrifft die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetztes . Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 176 - 198 BewG . Es finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie Berechnungsbeispiele und Schemata.
    • Der erste gleich lautende Ländererlass vom 25.06.2009 zur "Anwendung der §§ 11, 95 bis 109 und 199 ff. BewG in der Fassung durch das ErbStRG" (BStBl. I 2009, S. 698-711) befasst sich mit der Bewertung von Anteilen an Kapitalgesellschaften sowie der Bewertung des Betriebsvermögens für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
      Es finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie eine Vielzahl von Berechnungsbeispielen.
      Beispielsweise regelt der Erlass in Abschnitt 19 die Anwendung des vereinfachten Ertragswertverfahrens und in Abschnitt 20 die Wertermittlung im vereinfachten Ertragswertverfahren. Hiernach setzt sich der Wert nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren aus dem Ertragswert des betriebsnotwendigen Vermögens (Jahresertrag x Kapitalisierungsfaktor) zuzüglich des Nettowertes des betriebsnotwendigen Vermögens zuzüglich des Wertes der Beteiligungen an anderen Gesellschaften sowie zuzüglich des Nettowertes des jungen Betriebsvermögens zusammen.
    • Der zweite gleich lautende Ländererlass vom 25.06.2009 befasst sich mit der "Anwendung der geänderten Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes" (BStBl I 2009, 713-747). Auch hier finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie eine Vielzahl von Berechnungsbeispielen.
      Beispielsweise wird im Abschnitt 16 wird die Durchführung der Nachversteuerung geregelt. In den Hinweisen zu Abschnitt 16 finden sich hierzu vier ausführliche Berechnungsbeispiele zur Nachversteuerung.
      Weiter wird im Abschnitt 36 die Steuerbefreiung für Wohngrundstücke geregelt. In den Hinweisen zu Abschnitt 36 findet sich hierzu eine Vielzahl von Berechnungsbeispielen. Beispiele finden sich zur Aufteilung des Grundbesitzwertes, zum Nutzungsrecht, zum verminderten Schuldenabzug sowie zur Weitergabeverpflichtung.
  • Bewertung unbebauter Grundstücke, §§ 178 - 179 BewG
    Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den von den Gutachterausschüssen zuletzt ermittelten Bodenrichtwerten ( § 196 BauGB ), vgl. § 179 BewG .
    Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
    Der Abschlag von 20 % auf den Bodenrichtwert ist weggefallen.
  • Bewertung bebauter Grundstücke, §§ 180 - 197 BewG

    • Allgemeines
      Die Einzelheiten zur Feststellung von Grundbesitzwerten sind direkt in das Erbschaftsteuerreformgesetz aufgenommen worden und jetzt unmittelbar in den §§ 183 bis 197 BewG und den hierzu gehörigen Anlagen geregelt.
      Im Privatvermögen gehaltener Grundbesitz wird grundsätzlich mit dem Verkehrswert bemessen.
      Zur Wertermittlung der bebauten Grundstücke sind drei Verfahren vorgesehen:
    • Vergleichswertverfahren
      Im Vergleichswertverfahren sind grundsätzlich die folgenden Objekte zu bewerten:
      • Wohnungseigentum,
      • Teileigentum,
      • Ein- und Zweifamilienhäuser.
      Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind primär die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB mitgeteilten Vergleichspreise.
      Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.
      Besonderheiten, insbesondere Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt.
    • Ertragswertverfahren

      • Ermittlung des Gebäudeertragswerts, § 185 BewG
        Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist dreistufig vorzugehen.
        Auf der 1. Stufe ist der Reinertrag des Grundstücks zu ermitteln. Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks ( § 186 BewG ) abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( § 187 BewG ), vgl. § 185 Abs. 1 BewG .
        Auf der 2. Stufe ist der Gebäudereinertrag zu ermitteln. Hierbei ist der Reinertrag des Grundstücks um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (Gebäudereinertrag), vgl. § 185 Abs. 2 BewG . Hierbei ist der Liegenschaftszinssatz ( § 188 BewG ) der Verzinsung des Bodenwerts zugrunde zu legen.
        Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht zu berücksichtigen.
        Auf der 3. Stufe ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren, vgl. § 185 Abs. 3 BewG .
        Maßgebend für den Vervielfältiger sind hierbei der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
        Auszug aus der Anlage 21 BewG zum Vervielfältiger:
        Restnutzungsdauer; Restlaufzeit des Erbbaurechts bzw.des Nutzungsrechts(in Jahren) Zinssatz
        3 % 3,5 % 4 % 4,5 % 5 % 5,5 % 6 % 6,5 % 7 % 7,5 % 8 %
        1 0,97 0,97 0,96 0,96 0,95 0,95 0,94 0,94 0,93 0,93 0,93
        2 1,91 1,90 1,89 1,87 1,86 1,85 1,83 1,82 1,81 1,80 1,78
        3 2,83 2,80 2,78 2,75 2,72 2,70 2,67 2,65 2,62 2,60 2,58
        4 3,72 3,67 3,63 3,59 3,55 3,51 3,47 3,43 3,39 3,35 3,31
        5 4,58 4,52 4,45 4,39 4,33 4,27 4,21 4,16 4,10 4,05 3,99
        6 5,42 5,33 5,24 5,16 5,08 5,00 4,92 4,84 4,77 4,69 4,62
        7 6,23 6,11 6,00 5,89 5,79 5,68 5,58 5,48 5,39 5,30 5,21
        8 7,02 6,87 6,73 6,60 6,46 6,33 6,21 6,09 5,97 5,86 5,75
        9 7,79 7,61 7,44 7,27 7,11 6,95 6,80 6,66 6,52 6,38 6,25
        10 8,53 8,32 8,11 7,91 7,72 7,54 7,36 7,19 7,02 6,86 6,71
        20 14,88 14,21 13,59 13,01 12,46 11,95 11,47 11,02 10,59 10,19 9,82
        30 19,60 18,39 17,29 16,29 15,37 14,53 13,76 13,06 12,41 11,81 11,26
        40 23,11 21,36 19,79 18,40 17,16 16,05 15,05 14,15 13,33 12,59 11,92
        50 25,73 23,46 21,48 19,76 18,26 16,93 15,76 14,72 13,80 12,97 12,23
        60 27,68 24,94 22,62 20,64 18,93 17,45 16,16 15,03 14,04 13,16 12,38
        70 29,12 26,00 23,39 21,20 19,34 17,75 16,38 15,20 14,16 13,25 12,44
        Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt.
        Anlage 22 BewG zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer:
        Einfamilien- und Zweifamilienhäuser 80 Jahre
        Mietwohngrundstücke 80 Jahre
        Wohnungseigentum 80 Jahre
        Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke:
        Gemischt genutzte Grundstücke (mit Wohn- und Gewerbeflächen) 70 Jahre
        Hochschulen (Universitäten) 70 Jahre
        Saalbauten (Veranstaltungszentren) 70 Jahre
        Kur- und Heilbäder 70 Jahre
        Verwaltungsgebäude 60 Jahre
        Bankgebäude 60 Jahre
        Schulen 60 Jahre
        Kindergärten (Kindertagesstätten) 60 Jahre
        Altenwohnheime 60 Jahre
        Personalwohnheime (Schwesternwohnheime) 60 Jahre
        Hotels 60 Jahre
        Sporthallen (Turnhallen) 60 Jahre
        Kaufhäuser, Warenhäuser 50 Jahre
        Ausstellungsgebäude 50 Jahre
        Krankenhäuser 50 Jahre
        Vereinsheime (Jugendheime, Tagesstätten) 50 Jahre
        Parkhäuser (offene Ausführung, Parkpaletten) 50 Jahre
        Parkhäuser (geschlossene Ausführung) 50 Jahre
        Tiefgaragen 50 Jahre
        Funktionsgebäude für Sportanlagen (z.B. Sanitär- und Umkleideräume) 50 Jahre
        Hallenbäder 50 Jahre
        Industriegebäude, Werkstätten ohne Büro- und Sozialtrakt 50 Jahre
        Industriegebäude, Werkstätten mit Büro- und Sozialtrakt 50 Jahre
        Lagergebäude (Kaltlager) 50 Jahre
        Lagergebäude (Warmlager) 50 Jahre
        Lagergebäude (Warmlager mit Büro- und Sozialtrakt) 50 Jahre
        Einkaufsmärkte, Großmärkte, Läden 40 Jahre
        Tennishallen 40 Jahre
        Reitsporthallen 40 Jahre
        Teileigentum ist in Abhängigkeit von der baulichen Gestaltung den vorstehenden Gebäudeklassen zuzuordnen.
        Wenn nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen.
        Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, vgl. § 185 Abs. 3 BewG .
      • Rohertrag des Grundstücks, § 186 BewG
        Der Rohertrag des Grundstücks ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von einem Jahr zu zahlen ist. Hierbei sind Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, nicht anzusetzen.
        In folgenden Fällen ist die übliche Miete anzusetzen:
        Für Grundstücke oder Grundstücksteile,
        • die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
        • die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
        Hierbei ist die übliche Miete in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Dabei sind Betriebskosten nicht einzubeziehen.
      • Bewirtschaftungskosten, § 187 BewG
        Als Bewirtschaftungskosten gelten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben hierbei unberücksichtigt.
        Die Bewirtschaftungskosten sind primär nach Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse anzusetzen. Soweit von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG auszugehen.
        Die pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresmiete oder üblichen Miete (ohne Betriebskosten) nach Anlage 23 BewG :
        Restnutzungsdauer Grundstücksart
        1 2 3 4
        Mietwohn-grundstück gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 % (berech net nach der Wohn- bzw. Nutzfläche) gemischt genutztes Grundstück mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50% (berechnet nach der Wohn- bzw. Nutzfläche) Geschäfts-grundstück
        ab 60 Jahre 21 21 18
        40 bis 59 Jahre 23 22 20
        20 bis 39 Jahre 27 24 22
        19 Jahre und weniger 29 26 23
      • Liegenschaftszinssatz, § 188 BewG
        Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Hierbei sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden.
        Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
        • 5 Prozent für Mietwohngrundstücke,
        • 5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
        • 6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
        • 6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke.
      • Beispiel zur Bewertung nach dem Ertragswertverfahren
        Eigentümer E besitzt ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Hamburg.
        Für das 1964 auf einem 800 qm großen Grundstück erbaute Haus mit acht Wohneinheiten erzielt E eine Jahresnettomiete von 80.000 EUR.
        Der aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 400 EUR/qm. Liegenschaftszinssätze von den Gutachterausschüssen stehen nicht zur Verfügung.
        Ermittlung des Bodenwertes (Fläche X Bodenrichtwert), § 184 Abs. 2 BewG i.V.m. 179 BewG :
        800qm x 400 EUR/qm = 320.000 EUR
        Ermittlung des Gebäudeertragswertes, § 184 Abs. 1 BewG i.V.m. § 185 BewG :
        1. Rohertrag des Grundstücks, § 186 BewG (Jahresnettokaltmiete) = 80.000 EUR
        2. abzüglich der Bewirtschaftungskosten, § 187 BewG , pauschal nach Anlage 23 BewG (hier Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks 80 Jahre ./. 45 Jahre = 35 Jahre), also 27 % pauschalierte Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis in Prozent der Jahresnettokaltmiete (27% von 80.000 EUR) = 21.600 EUR
        = Reinertrag des Grundstücks, § 185 Abs. 1 BewG (80.000 EUR ./. 21.600 EUR)
        = 58.400 EUR.
        3. abzüglich Verzinsung des Bodenwertes, § 185 Abs. 2 BewG i.V.m. § 188 BewG :
        hier nach § 188 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BewG : 5 % des Bodenwertes von 320.000 EUR = 16.000 EUR.
        = Gebäudereinertrag, § 185 Abs. 2 S. 1 Hs. 2 BewG = (58.400 EUR ./. 16.000 EUR)
        = 42.400 EUR.
        4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 BewG , § 185 Abs. 3 S. 1 BewG , hier Faktor 16,37 (bei einer Restnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks von 35 Jahren und einem Zinssatz von 5 %, vgl. Anlage 21 BewG )
        = Gebäudeertragswert, hier 694.088 EUR.
        + Bodenwert in Höhe von 320.000 EUR
        = 1.014.088 EUR Grundbesitzwert nach dem Ertragswertverfahren
    • Sachwertverfahren, § 189 BewG

      • Ermittlung des Gebäudesachwertes, § 190 BewG

        • Regelherstellungskosten, § 190 Abs. 1 BewG
          Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit.
          Der Gebäuderegelherstellungswert errechnet sich wie folgt:
          Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes.
          Die Brutto-Grundfläche ist die Summe aus den Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2:2005-02, Tabelle 1, Nr. 1 bis Nr. 9, und aus deren konstruktiven Umschließungen. Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche (Summe aus Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche) sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge, Fuß-Sockelleisten, Schrammborde und Unterschneidungen sowie vorstehende Teile von Fenster- und Türbekleidungen bleiben dabei unberücksichtigt.
          Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege, Wartungsstege in abgehängten Decken.
          Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in der Anlage 24 BewG abgebildet.
        • Alterswertminderung, § 190 Abs. 2 BewG
          Vom ermittelten Gebäuderegelherstellungswert ist sodann eine Alterswertminderung abzuziehen.
          Diese bestimmt sich regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG (siehe oben zum Ertragswertverfahren). Dabei wird von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung ausgegangen. Für ein zum Bewertungsstichtag 40 Jahre altes Mietwohngrundstück wäre beispielsweise ein Abschlag für die Alterswertminderung in Höhe von 50% (40 Jahre im Verhältnis zu 80 Jahre) vorzunehmen. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
      • Wertzahlen, § 191 BewG
        Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, vgl. § 189 Abs. 3 BewG . Dieser vorläufige Sachwert des Grundstücks ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren.
        Als Wertzahlen sind primär die Sachwertfaktoren anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 BauGB für das Sachwertverfahren bei der Verkehrswertermittlung abgeleitet wurden.
        Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen, sind die in der Anlage 25 BewG bestimmten Wertzahlen zu verwenden.
      • Beispiel zur Bewertung nach dem Sachwertverfahren
        Eigentümer E bewohnt mit seiner Familie ein ihm gehörendes, auf einem 800 qm großen Grundstück stehendes und im Jahr 1964 erbautes Einfamilienhaus in Hamburg.
        Der aktuelle Bodenrichtwert beträgt 600 EUR/qm.
        Das Haus des E hat eine einfache Ausstattung und besteht aus Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Das Haus hat eine Brutto-Grundfläche (= Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen) von 270 qm und eine Wohnfläche von 180 qm.
        Die ortsüblichen Marktmiete des Hauses soll netto 1.800 EUR im Monat betragen. Vergleichspreise von den Gutachterausschüssen liegen für das Objekt des E nicht vor.
        Ermittlung des Bodenwertes (Fläche X Bodenrichtwert), § 189 Abs. 2 BewG i.V.m. 179 BewG :
        800qm x 400 EUR/qm = 320.000 EUR
        Ermittlung des Gebäudesachwertes, § 190 BewG :
        WoltersKluwer