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Steuer-Lexikon

Herstellung von Wohneigentum


Die Eigenheimzulage ist mit Wirkung zum 01.01.2006 abgeschafft worden. Für Wohneigentum, das nach dem 31.12.2005 erworben oder mit dessen Herstellung nach dem 31.12.2005 begonnen wurde, besteht kein Anspruch mehr auf die Eigenheimzulage. Die nachfolgenden Ausführungen gelten daher nur für Erwerbe bzw. Herstellungen von Wohneigentum vor dem 01.01.2006:
Eine Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz bzw. die Steuerbegünstigung nach § 10e EStG kann nur derjenige in Anspruch nehmen, der eine eigene Wohnung oder Eigentumswohnung herstellt (= Bauherr) oder anschafft (= Käufer).
Eine Wohnung wird hergestellt durch Neubau. Dazu gehört jedoch auch der Umbau eines Gebäudes, wenn das Gebäude nach Durchführung der Baumaßnahmen in bautechnischer Hinsicht als neu anzusehen ist, also ein Gebäude als neues Wirtschaftsgut hergestellt wird. Dies ist insbesondere der Fall, wenn verbrauchte Teile ersetzt werden, die für die Nutzungsdauer des Gebäudes bestimmend sind, wie z.B. Fundamente, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken und die Dachkonstruktion (BFH, 28.06.1977 - VIII R 115/73, BStBl II 1977, 725, BFH, 31.03.1992 - IX R 175/87; BStBl II 1992, 808).
Eine Wohnung kann auch durch Baumaßnahmen an einem bereits bestehenden Gebäude hergestellt werden. Dafür müssen zwei Voraussetzungen nebeneinander vorliegen:
  1. 1.
    Es muss eine neue zusätzliche Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne entstehen.
    Entstehen bei Aufteilung einer Wohnung mehrere kleinere Wohnungen, kann der Bauherr bestimmen, welche Wohnung an die Stelle der bisherigen tritt und welche Wohnung neu entstanden ist.
    Eine Wohnung entsteht nicht bei / durch:
    • Umwidmung einer Wohnung (z.B. einer bisher fremdvermieteten oder einer als Praxis genutzten Wohnung in eine eigengenutzte Wohnung);
    • Instandsetzung einer leer stehenden Wohnung;
    • Verkleinerung oder Vergrößerung einer Wohnung;
    • Verbindung von Wohnungen (BFH, 15.11.1995 - X R 102/95, BStBl II 1998, 92).
  2. 2.
    Die verwendete Gebäudesubstanz muss so tief greifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert werden, dass die eingefügten Teile der entstandenen Wohnung das Gepräge geben und die verwendeten Altteile wertmäßig untergeordnet erscheinen. Aus Vereinfachungsgründen kann hiervon ausgegangen werden, wenn der im zeitlichen Zusammenhang mit der Entstehung der Wohnung angefallene Bauaufwand zuzüglich des Werts der Eigenleistung nach überschlägiger Berechnung den Wert der Altbausubstanz übersteigt.
    A baut sein bisheriges Einfamilienhaus (Baujahr 1972, Verkehrswert des Gebäudes 76.694 EUR) in ein Zweifamilienhaus um, indem er neue Wände zieht, Wohnungsabschlüsse zwischen den beiden Etagen schafft, eine neue Treppe einbaut, im Obergeschoss ein neues Badezimmer sowie neue Leitungen verlegt. Die gesamten Bauaufwendungen betragen 76.694 EUR. Die untere Wohnung nutzt er zu eigenen Wohnzwecken, die obere Wohnung vermietet er an fremde Dritte.
    Lösung:
    Die mit der Schaffung des Wohnungsabschlusses in Zusammenhang stehenden Aufwendungen übersteigen insgesamt den Verkehrswert des Gebäudes. A kann daher bestimmen, welche Wohnung er neu hergestellt hat und welche Wohnung an die Stelle der bisherigen tritt. Er kann daher für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung die Eigenheimzulage erhalten. Da er in diesem Fall eine neue Wohnung hergestellt hat, kann er eine Eigenheimzulage von 1 % der Herstellungskosten erhalten. In die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind hier die angefallenen Herstellungskosten, die anteiligen Kosten des Grund und Bodens als auch der Wert der Altbausubstanz.
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