Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich immer dann anerkannt, wenn sie ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden und einem Fremdvergleich standhalten. Einem Fremdvergleich halten solche Mietverträge immer dann stand, wenn die Höhe und die Zahlungsweise des Mietzinses sowie die Abrechnungsmodalitäten der Umlagen vertraglich festgelegt werden. Wird von den vereinbarten Modalitäten abgewichen, z.B. durch andere Zahlungsmodalitäten, bedeutet dies dennoch nicht sofort die Nichtanerkennung des Mietvertrages. Insofern wurden durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, 07.05.1996 - IX R 69/94; DB 1996, 1755) die von der Verwaltung gesetzten starren Grenzen aufgehoben.

Nach Auffassung des BFH ist ein Mietverhältnis ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt, wenn

Das Finanzamt hat bisher Mietverhältnisse, bei denen das Kind die Miete - ganz oder teilweise - aus dem Barunterhalt der Eltern zahlte, steuerlich nicht anerkannt. Mit zwei Urteilen vom 19.10.1999 (BFH, 19.10.1999 - IX R 30/98, BStBl II 2000, 223, BFH, 19.10.1999 - IX R 39/99, BStBl II 2000, 224) hat der BFH jedoch - entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung - entschieden, dass ein Mietverhältnis zwischen den Eltern und dem unterhaltsberechtigten Kind über eine den Eltern gehörende Wohnung nicht deshalb rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 42 AO ist, weil das Kind die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern zahlt.

Der BFH führt als Begründung aus, dass es den Eltern gem. § 1612 Abs. 2 BGB freisteht, ihrem unterhaltsberechtigten unverheirateten Kind Barunterhalt, aus dem es die Kosten einer außerhalb des Familienwohnsitzes liegenden Wohnung bestreiten kann, oder Naturalunterhalt in Form der unmittelbaren (unentgeltlichen) Überlassung von Wohnraum zu gewähren. Entscheidend für die steuerliche Anerkennung ist danach, dass die Entscheidung der Eltern, für welche Form der Unterhaltsgewährung sie sich entschieden haben, eindeutig in der vertraglichen Vereinbarung mit dem Kind und ihrer Durchführung zum Ausdruck kommt. Grundlage ist also, dass ein steuerrechtlich anzuerkennender Mietvertrag mit dem unterhaltsberechtigten Kind vorliegt.
In einem solchen Fall wäre es nämlich - so der BFH - eine nicht mit Art. 6 Abs. 1 des GG zu vereinbarende Benachteiligung, würde einem zwischen Eltern und ihren unterhaltsberechtigten Kindern abgeschlossenem Mietvertrag - der, in gleicher Weise mit einem fremden Dritten abgeschlossen, nicht zu beanstanden wäre - die steuerliche Anerkennung nur deshalb versagt, weil Mieter ein unterhaltsberechtigtes Kind ist.

Auch weiterhin nicht steuerrechtlich anerkannt werden Mietverträge mit einem unterhaltsberechtigten Kind, wenn die Eltern und das Kind, das den Barunterhalt erhält, noch eine Haushaltsgemeinschaft bilden. Das Vermieten von Teilen der Wohnung an im Haushalt lebende Mitbewohner hat der BFH auch bisher steuerrechtlich nicht anerkannt. Mietverhältnisse zwischen Eltern und Kindern sind danach der Besteuerung auch dann nicht zu Grunde zulegen, wenn die Eltern (Wohnungseigentümer) in Bezug auf die an das Kind vermietete Wohnung mehr als die einem fremden Vermieter zustehenden Rechte haben, sich insbesondere ein eigenes (Mit-)Nutzungsrecht vorbehalten haben.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - speziell Werbungskostenüberschüsse - können nur dann steuerrechtlich berücksichtigt werden, wenn Einkunftserzielungsabsicht vorliegt (vgl. BMF vom 23.07.1992, - IV B 3 - S 2253 - 29/92 -, BStBl I S. 434). Einkunftserzielungsabsicht ist die Absicht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Dabei ist auf das positive Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung (bei Gebäuden grundsätzlich 100 Jahre) durch den Steuerpflichtigen (und seinen Gesamtrechtsnachfolger oder seinen voll unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger) abzustellen.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist nach Auffassung des BFH (BFH, 30.09.1997 - IX R 80/94, BStBl II 1998, 771) jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass Einkunftserzielungsabsicht besteht.

Mit Urteil vom 05.11.2002 - IX R 48/01 hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung geändert und unterscheidet bei verbilligter Wohnraumvermietung nunmehr drei Fallgruppen, je nach Umfang der Verbilligung.

Die Finanzverwaltung wendet die o.g. Grundsätze ab 2004 an.

Bei einer langfristigen Vermietung ist die Einkunftserzielungsabsicht auch nicht allein wegen einer unter dem Marktüblichen liegenden Miete ausgeschlossen (BFH, 27.07.1999 - IX R 64/96, BStBl II 1999, 826).

In diesem Fall (verbilligte Vermietung) werden jedoch grundsätzlich die Werbungskosten gekürzt ( § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG ).